Si vendes una casa, es normal preguntarte si debes pagar ISR (Impuesto Sobre la Renta). En México, muchas ventas pueden quedar exentas cuando se trata de tu casa habitación y cumples ciertos requisitos. La operación se formaliza ante notario, quien usualmente calcula y retiene el impuesto cuando aplica.

Esta guía está pensada para personas que venden inmuebles en CDMX, Edomex (zona metropolitana), Guadalajara, Monterrey y el resto de México, donde el valor de mercado puede variar mucho por colonia y zona.

¿Cuándo puedes exentar el ISR por venta de casa habitación?

La Ley del ISR contempla la exención cuando vendes tu casa habitación y el monto de la operación no excede 700,000 UDIS, siempre que se formalice ante fedatario público (notario).

¿Cuánto es 700,000 UDIS en pesos?

El valor de la UDI cambia diariamente. Con el valor publicado por Banco de México para marzo del 2026, el equivalente aproximado es:

700,000 UDIS ≈ $6,114,829 MXN (redondeado).

En CDMX y zonas como Naucalpan, Tlalnepantla, Huixquilucan, Zapopan o San Pedro, muchas operaciones superan este límite, pero eso no significa que “pierdas” todo el beneficio: normalmente se calcula el impuesto solo por el excedente.

¿Y si mi casa se vende por más de 700,000 UDIS?

No necesariamente “pagas ISR por todo”. La ley indica que por el excedente se determina la ganancia y se calcula el impuesto, considerando deducciones en proporción al excedente.

En palabras simples:

• Si tu venta rebasa el tope, el notario calcula el ISR solo sobre la parte que se pasa del límite, aplicando el mecanismo proporcional previsto.

Requisitos clave para que aplique la exención 

1) Acreditar que sí es tu casa habitación (con documentos válidos)

El SAT (Artículo 155 del Reglamento) señala que debes acreditar ante el notario que el inmueble es tu casa habitación con cualquiera de estos documentos:

• INE (credencial para votar vigente)

• Comprobante fiscal de luz o telefonía fija

• Estados de cuenta (bancos, sistema financiero, casas comerciales o tarjetas no bancarias)

Estos documentos deben coincidir con el domicilio del inmueble. También pueden estar a nombre del contribuyente, cónyuge o familiares directos en línea recta.

2) No haber usado la exención recientemente (regla de 3 años)

La exención aplica solo si en los 3 años inmediatos anteriores no vendiste otra casa habitación usando esta exención, y debes manifestarlo ante el notario bajo protesta de decir verdad.

Además, el notario debe consultar al SAT si ya aplicaste la exención en años previos y dar aviso de la operación.

¿Cómo “reducir” el ISR si no te alcanza la exención completa?

Si no aplica la exención total (o vendes arriba del tope), suele ser posible disminuir la ganancia considerando gastos y conceptos que la práctica fiscal reconoce como deducibles, por ejemplo:

• Costo de adquisición (lo que te costó comprar)

• Mejoras / ampliaciones (con facturas y soporte)

• Gastos notariales

• Avalúos y ciertos gastos vinculados al proceso

• Comisiones inmobiliarias (si están correctamente facturadas)

Estos conceptos son comúnmente considerados en la determinación de la utilidad en enajenación de inmuebles.

Recomendación práctica: guarda y ordena facturas (CFDI), contratos, recibos y evidencia de mejoras desde antes de vender; arreglar esto “al final” suele ser lo que más encarece el impuesto.

Paso a paso para vender con la exención (o pagar lo mínimo posible)

Paso 1) Reúne documentos de domicilio antes de ir con el notario

Ten listos INE/recibos/estados de cuenta con el domicilio correcto.

Paso 2) Confirma si ya usaste la exención en los últimos 3 años

Si la usaste, probablemente no aplique y el notario lo validará.

Paso 3) Reúne comprobantes de mejoras y gastos deducibles

Facturas de remodelación, ampliaciones, comisiones, notaría y avalúos, para reducir la base gravable cuando corresponda.

Paso 4) Escrituración y cálculo con el notario

El notario aplica el procedimiento conforme a la ley y, si procede, retiene/entera el ISR.